供需背后信用周期延续正反馈：上海房价疯涨逻辑

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供求背后信贷周期延续的正反馈:上海房价飙升的逻辑

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瑞易德中国商业房地产研究中心总经理崔崇彦表示，本轮准备金调整主要是为了稳定股市，但预计对楼市的影响会更大。

我们的记者沈浪从上海报道

这是目前上海购房的典型案例。春节过后，张文想换房子。他首先把自己的三个小房间放在闵行，并收到了10万英镑的定金。因此，一些买家愿意出价比固定买家高5万；与此同时，张文已经看中了一套房子，并支付了10万元的定金。令人费解的是，张文的家人违约并支付了8万英镑的赔偿金。

张文还没有毁约，想快点买套新房子。他连续两个周末都是在9: 00去看房子。27日，他看中了一栋房子。他愿意谈论首付、签订合同和移交房子的细节。然而，他拒绝接受存款，从上午10: 00一直谈到12: 00。最后，他表示，他将等待双方再次看到市场，并在下周做出决定。

在2月份的上海50大住宅交易中，只有8栋建筑的平均价格低于3万元/平方米。

“上海的房价现在正步深圳的后尘，按照这个速度，香港也有上涨的趋势。现在在铜锣湾，平均价格只有10万港元/平方米。现在中环静安的房价已经达到了8-9万元/平方米，显然是很高的。“凯瑞研究中心(Kerry Research Center)分析师陈凯超指出，上海的整体驱动力已经从只需改善的中高档豪宅转变为只需缩小、改善的中高档豪宅，未来的趋势是只需缩小、改善的中高档豪宅。”同时，高需求的数量在很大程度上取决于低需求的承受能力。

目前，上海需求的四大驱动力达到了新的平衡。基于此，预计房价的快速上涨将持续一段时间。当需求只需要收缩到一定程度时，估计高层次需求的金融创新就会流行起来。如果没有更多的控制措施，房价将继续飙升。彭浦新村丈夫的房子价格约为40，000元/平方米，这是事实。

不仅在上海，在合肥、南京和杭州等二线城市也是如此。

陈凯超认为，上海和苏州、南京和杭州是三个不同的房地产市场。苏州的供应紧张导致了成交量和价格的上涨，预计房价仍将快速上涨；南京和杭州属于“中心城市供给稀缺，新城供给激增”，全年呈现“中心城市贡献价格，新城贡献数量”的状态。

一线城市的投资溢出效应

谁在上海买房？从驱动力结构来看，装修房、中高档房和豪华房的成交量增长较快，但需求增长相对较弱。自去年第三季度以来，豪华住宅的交易面积始终增长150%以上，而改良型和中高档住宅的交易面积同比增长80%至100%，而急需型住宅的交易面积保持在30%左右。

据审评委监测，2016年1月，上海新增商品房交易面积分别占38%、31%、18%和13%，形成了“三足鼎立”的格局。

根据陈凯超的判断，上海楼市现在已经达到了第一个平衡点，即刚刚需要、改善和“高端和豪宅”的交易面积大致相当，而通过地块游戏升级的住宅需求仍然可以顺利运行。

虽然上海房地产市场在一段时间内仍能快速上涨，但在某个关键时刻可能会戛然而止。例如，在未来，如果只需交易面积的比例下降到25%，20%，甚至15%，可能会出现中高档住宅的供过于求——大量中高档住宅上市，但接手的人越来越少。市场将进入一个新的游戏。

深圳现在正显示出进入临界点的迹象。由于房价上涨，有些人认为在支付首付后，他们会在未来两年拨出一些钱来支付按揭，或者在上次卖了房子后，在未来两年拨出一些钱来支付按揭。这一现象揭示了两个信息:第一，那些买房子的人，比如买食物的人，负担不起抵押贷款；第二，这些“战壕”实际上是在押注房价仍将快速上涨，当它们被扔掉时，会有人接手。

继上海之后，南京、苏州和杭州的房地产市场也很火爆:在苏州，一个名为苏州中心的项目于去年10月开盘，单价为28000元/平方米，然后仅在这两天内就被推高了一次。它将再次开放，平均价格将达到45000元/平方米；2月27日开业的杭州绿城刘阳县推出了388间套房，有1000多名申请者，比上一次开业高出1000多元/平方米，一天内售罄。许多开发商认为最近的市场比去年的股市“更疯狂”。

杭州不是。杭州楼市高级观察人士杨告诉《21世纪经济报道》，杭州的整体房价甚至还没有回到2010年2月的水平。他的理由是，尽管去年桥西和滨江的房价有所上涨，但杭州大部分板块的二手房业主仍低于购买价格。例如，杨的两个朋友七年前在九宝、上海和杭州以同样的单价19000元买了一套房子。现在，上海的这一套已经达到了4.6万元/平方米；九宝套装最多只能卖13000元。即使是新房子，商城国际和田原(价格约为15000元/平方米)距离武林广场只有几公里，开发商现在也赚不了多少钱。

虽然截至上月末，杭州主城区(不含下沙、枝江)普通住房只有30，484套。但在杨看来，杭州可供选择的好房子比想象的要少得多。

“看看中国gdp排名前十的城市，像杭州这样的主要城市并不多，它们的股票都很健康，估值也很低。未来几个月，大量从上海、南京和苏州挤出的投资者将重新进入杭州。杭州主城今年很有可能会“补上”杨对说道。

根据同策咨询研究中心的数据，在北京、南京、苏州、南昌等一线城市和合肥、南京、苏州、南昌等二线城市，市场基本面仍然合理或供不应求，没有减持的压力。截至2016年1月，根据库存/三个月计算，一线城市的库存去库存周期已缩短至不到10个月，北京为8.83个月，上海(不含经济适用房)为6.39个月，广州为8.42个月，深圳为6.66个月，许多二线城市也已缩短至不到6个月，如南京为3.52个月，苏州为3.39个月，南昌为3.39个月。

在杭州，去年年初大约是20个月。经过一年的消化，现在还不到15个月。

这时，上海楼市开始显示出收紧迹象。2月28日，上海市住房和城乡建设委员会表示，上海将继续遵循“三大支柱”原则，抑制投机性购房投资，支持自住和改善住房需求，严格执行限购政策。

根据新浪乐居的数据，下个月将有50个项目进入市场，而去年同期只有30个。

大城市房地产信贷的虹吸现象

鉴于市场流动性不足，中国人民银行于2016年2月29日决定，自2016年3月1日起，将金融机构人民币存款准备金率普遍下调0.5个百分点。

瑞易德中国商业房地产研究中心总经理崔崇彦表示，本轮准备金调整主要是为了稳定股市，但预计对楼市的影响会更大。

当储备降低时，开发企业会发现资本周转速度成为利润的核心，这必然会加速土地的收购和转用。然而，对于中小城市来说，由于城市吸附能力不足，供给无法受益于本轮调整，这将进一步加速资金向大城市或超大城市的转移，最终形成虹吸效应。大型城市开发企业将选择变现所有可变现资产，加入疯狂的土地争夺战，形成控股企业的独家发展。如果政府不对房产所有权施加限制，中国将面临一个新问题，即大量空家庭企业未来将涌入城市，导致面向销售的企业供应过剩。当时，这个问题不能简单地通过释放流动性来解决。

同一政策咨询研究中心主任张宏伟认为，在央行RRR降息后，央行已经降息6次，下调RRR总体利率5次。对于房地产市场来说，在政策刺激后将会有一波市场进入。短期而言，在未来几个月，尤其是3月份，“小阳春”的成交量在短期内肯定会反弹，价格可能会继续走强，尤其是一线城市和市场基本面良好的城市，然后会有价格上涨；库存高于5月份的城市房地产市场仍存在去库存压力，但由于部分城市去库存速度加快，市场去库存周期将回到合理区间；对于大多数三、四线城市的房地产市场来说，成交量的主题没有改变，所以我们应该坚持去库存化。总体而言，在RRR降息和降息的刺激下，各城市的趋势将进一步“分化”。

信贷政策是针对整个国家的。资金可以在股票市场、房地产市场和大宗商品市场的系统间流通，但现在只能留在房地产市场，这就是所谓的挤压效应。一旦这种效应出现，它将在中短期内形成自我强化，并吸引更多资金。因此，一线城市崛起。

上海亿居房地产研究所所长严跃进认为，后续信贷资源透支的可能性相对较大。也不能排除今年第二季度上海商业银行的贷款将处于无力状态，这将给购房者获得按揭贷款带来很大压力。

灵峰资本的一份研究报告显示，尽管供给和需求几乎可以解释所有表面的市场变化，但供给和需求背后的深层原因才是决定性因素。房地产作为一种资本资产，需要通过抵押购买，其价格受信贷的影响很大。过去，房地产的持续上涨实际上受到中国信贷周期的影响——基于中国整体商业模式的正反馈周期。

但正反馈的过程已经结束:出口在下降，外汇账户在下降，只有银行系统的正反馈支持它，但大循环已经结束。从基本面来看，无论从租售比、收入比、国际横向比较等方面来看。，许多年前房价被高估了。从数量上看，全国房地产价格仍呈指数级快速增长，但深圳和上海呈现出明显的“超指数”增长特征，这表明它们未来很有可能进入震荡期。

目前，瑞士联邦理工学院的sornette教授首创的对数周期幂律(lppl)模型被金融界广泛用于预测金融风险。简而言之，对数周期幂律模型有两个共同的特征:第一，对数周期振荡。在线性标度上，越接近临界时间，振荡频率越快，但是在对数标度上，振荡频率是恒定的；第二，幂律增长(泡沫)或衰退(去泡沫)，或超指数增长或衰退，即价格增长率不是常数，而是单调递增(泡沫)或递减(去泡沫)。换句话说，lppl模型给出了判断泡沫和反泡沫的定量方法，所以我们不妨用这个模型来分析m2和一线城市的房价，展示上海的房价走势。

根据最新的m2数据和lppl模型，中国信贷扩张的下一个关键点将在2016年6月左右。在这个转折点附近，信贷总量很可能会波动，这将进一步影响房地产市场。深圳的房价非常突出，呈现出明显的超指数增长。从数学上讲，这种趋势是典型的泡沫。Lppl模型预测，深圳房价将在2016年3月左右剧烈波动。上海房价是另一个表现出超指数增长特征的价格。该模型预测，未来几个月很有可能发生冲击。就全国而言，房价指数仍呈指数级增长，而香港房价已偏离指数级增长并开始下降，这可能处于熊市的早期阶段。

(编辑:李庆余，如有任何意见或建议，请联系:liqy @ 21jingji)